Acheter sans mise de fonds : Est-ce possible au Québec en 2026 ?
L’idée d’investir dans l’immobilier sans mise de fonds semble souvent trop belle pour être vraie. Pourtant, dans certains cas bien structurés, il est effectivement possible d’acquérir un immeuble sans injecter son propre capital au départ. Ce guide explore les stratégies légales, les partenaires possibles, les outils bancaires, et les scénarios concrets qui rendent cela réalisable en 2025 au Québec.
Les fondements du financement sans apport
Le concept d’effet de levier extrême
L’effet de levier immobilier permet d’utiliser l’argent d’autrui pour créer de la valeur. Dans un contexte sans mise de fonds, l’investisseur doit maximiser ce levier tout en conservant la maîtrise des risques.
Prêt conventionnel vs OPM
Le prêt bancaire classique exige au moins 20% de mise de fonds pour un immeuble à revenus. Sans cet apport, l’investisseur doit se tourner vers les OPM — l’argent d’autres personnes (partenaires, prêteurs privés, marges de crédit tierces, etc.).
Stratégies concrètes pour acheter sans fonds propres
1. L’entente avec partenaire capital
Trouver un partenaire qui finance 100% de la mise de fonds en échange d’une part des revenus ou des profits à la revente. L’investisseur apporte le temps, l’expertise et la gestion.
2. La marge de crédit hypothécaire ou personnelle
Certains investisseurs utilisent la valeur nette de leur résidence ou des marges personnelles pour constituer la mise de fonds, remboursée par les revenus du nouvel immeuble.
3. Le « Vendor Take Back » (VTB)
Il s’agit d’une entente avec le vendeur pour qu’il finance une partie ou la totalité de la mise de fonds, souvent en deuxième rang hypothécaire.
4. La stratégie du « BRRRR »
Acheter un immeuble sous-évalué, le rénover, refinancer à sa valeur rehaussée et retirer ainsi la mise de fonds initiale pour l’investir ailleurs.
Cadre légal et bancaire à respecter
Les banques québécoises acceptent les partenaires en capital, mais exigent transparence et ententes claires. Un notaire et un fiscaliste doivent encadrer ces opérations pour éviter les fraudes et les litiges.
Cas réel : Acquisition sans mise de fonds
Un de nos clients à Laval a acquis un triplex évalué à 475 000$ avec un partenaire qui a injecté 95 000$. Il gère le projet et a structuré une répartition des profits 60/40. Six mois après, une rénovation stratégique a permis un refinancement à 540 000$, remboursant le partenaire tout en conservant une équité excédentaire.
Conclusion
Acheter sans mise de fonds est possible pour l’investisseur stratégique et bien entouré. Cela exige préparation, réseau, et structure légale. L’équipe d’Uriel Bigot accompagne des dizaines d’investisseurs dans ce type de montage chaque année.
